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Composante A : Conception d'une offre immobilièreAbordable

Tiago Vier — 2023-01-19T14:10:27Z

La composante A vise à répondre au premier objectif spécifique « élaborer une offre immobilière Abordable pour les ménages solvables non éligibles au logement social actuel, avec des montages innovants d'ingénierie institutionnelle et financière ».

L'offre en logement économique et abordable au Sénégal est très restreinte et plus de 70 % de la population du pays n'est pas éligible au logement social. D'une part à cause d'une offre de marché encore trop chère et d'autre part à cause du très faible taux de bancarisation des acquéreurs potentiels qui se retrouvent exclus d'un système d'acteurs très fermé, ce qui alimente un manque de confiance vis-à-vis des prestataires professionnels du secteur. En outre, l'accès au foncier sécurisé limite les initiatives des ménages populaires. Le manque d'accès au crédit pour les familles modestes ou à revenu informel régulier, mais potentiellement solvables, affaiblit le marché, déjà fragilisé par des instruments financiers peu adaptés pour les particuliers et les coopératives d'habitants.

A cela s'ajoute des coûts de construction qui rendent difficile la production de logements de qualité à des prix abordables, entraînant une incapacité pour le pays à fournir les infrastructures primaires et secondaires adéquates. Les nouveaux logements (souvent en chantier sur plusieurs années) se dégradent rapidement et perdent leur valeur.

L'ensemble de ces raisons explique les difficultés du secteur à améliorer une offre qui se contente d'un marché restreint, avec des mécanismes très homogènes, peu innovants, entrainant une défiance dans l'ensemble du processus des opérations immobilières.

L'innovation du projet PHARD est de préconiser une approche intégrale pour le montage d'opérations, partant de la demande sociale avec une ingénierie financière et technique mobilisant toute la chaîne de production du logement (montage financier, conception, construction). Le but est de limiter les risques financiers avec des garanties bancaires mutualisées et le recours à un opérateur unifié qui porte l'ensemble de l'opération. Il s'agit donc de regrouper les phases de promotion, de montage, de programmation, de maîtrise d'œuvre et de construction, afin de supprimer les intermédiaires en soutenant une seule entité responsable (une coopérative d'habitants) avec une mission d'Assistance Technqiue à Maitrise d'Ouvrage, renforçant ainsi la confiance des investisseurs et des acquéreurs. PHARD va donc explorer cette hypothèse de montage en s'appuyant sur le retour d'expérience des projets démonstrateurs et en mobilisant l'expertise croisée d'acteurs professionnels, académiques et institutionnels.
La cible prioritaire est le mouvement des coopératives d'habitants, très marginalisé dans les politiques de logement social des dernières années.
Ce montage qui implique une innovation institutionnelle et financière est adossé au dispositif mis en place par le programme 100 000 logements et ses acteurs clé : la DGCH, le Fonds de l'Habitat Social, la Banque de l'Habitat du Sénégal, le FONGIP, la SAFRU, seront mobilisés en fonction des configurations, toujours dans le cadre de l'agrément du programme 100 000 logements.

Composante B : Production de logements Résilients et Durables

Tiago Vier — 2023-01-19T14:10:23Z

La composante B répond au second objectif spécifique " concevoir un habitat économique bas carbone, adapté à une transition urbaine résiliente et soutenable dans une économie circulaire".

Au-delà d'un logement social accessible au décile inférieur de population officiellement éligible, le programme PHARD vise à produire un habitat à haute performance environnementale (bas carbone) et à forte résilience (notamment au changement climatique et aux aléas naturels).
Avec deux sous-composantes « Recherche Appliquée », et « Plateforme d'expérimentation », la composante B est dimensionnée pour produire un cadre de recherche et d'innovation concentré sur la réalisation des deux projets démonstratifs. Elle est d'emblée conçue dans une logique de filière de nouveau métiers de la construction durable au sein du Centre Sectoriel de Formation Professionnelle du BTP (CSFP-BTP) à Diamniadio (techniciens, contremaitres et entrepreneurs), avec l'objectif de réduire les impacts environnementaux du secteur du bâtiment, par la valorisation de matériaux biosourcés et du savoir-faire local.

Composante C : Mise en place de programmes démonstrateurs

Tiago Vier — 2023-01-19T14:10:20Z

La composante C vise à "structurer une offre crédible et compétitive sur le marché, avec des opérations démonstratives à fort effet de levier, pour fédérer les acteurs autour d'une filière intégrale d'habitat social durable".

Cette phase illustre la stratégie démonstrative du projet PHARD et vise à obtenir des effets de levier en réalisant des opérations exemplaires de logements ARD dans les mêmes conditions et à la même échelle que les autres projets du programme 100 000 logements.
Au cours de l'élaboration de PHARD, nos investigations ont mis en lumière un grand nombre de projets de construction « en panne », portés par des coopératives, et d'autres projets « en chantier inachevés » qui sont non habitables, voire abandonnés. Cette situation est relativement courante dans les quartiers périphériques populaires, vulnérables aux aléas climatiques et mal planifiés. Ces configurations socio-spatiales sont caractéristiques des enjeux d'urbanisation au Sénégal, avec un parc social de fait de médiocre qualité, qui prolifère dans le péri-urbain, qui éloignent l'habitat populaire des objectifs du développement durable. Il s'agit pourtant de la majorité de la population citadine, qui contribue activement à l'économie du territoire.

PHARD a pour but de démontrer que l'habitat social et durable peut exister dans ces quartiers négligés par le planificateur et le marché. Ainsi, les projets proposés pour cette phase démonstrative sont un exemple représentatif d'opérations « laissées pour compte » qui, avec une approche globale renouvelée, peuvent aussi prétendre aux standards de la ville durable souhaitée par tous. Cela concerne aussi bien le bâti existant dégradé que la construction neuve, la différence étant parfois ténue.

Afin de montrer la diversité du concept PHARD, le programme démonstrateur est décliné sous deux produits : un éco lotissement de 50 logements neufs pour primo accédants et un programme de 25 surélévations en kit (extension de logement social).

Les deux projets démonstrateurs de logements ARD sont montés avec une coopérative bénéficiaire identifiée en amont et mobilisée lors des activités de la composante A. Le montage suit scrupuleusement le cahier des charges technico-financier, avec pour principe la maîtrise globale du projet depuis son montage jusqu'à sa livraison. Chaque projet suit donc sa logique de développement et bénéficie de l'accompagnement et des outputs du projet PHARD au cours de sa mise en œuvre. Dans les deux cas, la coopérative est le maitre d'ouvrage qui donnent mandat à PHARD pour mener une mission d'Assistance Technique chargée de piloter la conception et la réalisation des opérations avec le cahier des charges ARD et l'agrément du programme 100 000 logements.