L’offre en logement économique et abordable au Sénégal est très restreinte et plus de 70 % de la population du pays n’est pas éligible au logement social. D’une part à cause d’une offre de marché encore trop chère et d’autre part à cause du très faible taux de bancarisation des acquéreurs potentiels qui se retrouvent exclus d’un système d’acteurs très fermé, ce qui alimente un manque de confiance vis-à-vis des prestataires professionnels du secteur. En outre, l’accès au foncier sécurisé limite les initiatives des ménages populaires. Le manque d’accès au crédit pour les familles modestes ou à revenu informel régulier, mais potentiellement solvables, affaiblit le marché, déjà fragilisé par des instruments financiers peu adaptés pour les particuliers et les coopératives d’habitants.
A cela s’ajoute des coûts de construction qui rendent difficile la production de logements de qualité à des prix abordables, entraînant une incapacité pour le pays à fournir les infrastructures primaires et secondaires adéquates. Les nouveaux logements (souvent en chantier sur plusieurs années) se dégradent rapidement et perdent leur valeur.
L’ensemble de ces raisons explique les difficultés du secteur à améliorer une offre qui se contente d’un marché restreint, avec des mécanismes très homogènes, peu innovants, entrainant une défiance dans l’ensemble du processus des opérations immobilières.
L’innovation du projet PHARD est de préconiser une approche intégrale pour le montage d’opérations, partant de la demande sociale avec une ingénierie financière et technique mobilisant toute la chaîne de production du logement (montage financier, conception, construction). Le but est de limiter les risques financiers avec des garanties bancaires mutualisées et le recours à un opérateur unifié qui porte l’ensemble de l’opération. Il s’agit donc de regrouper les phases de promotion, de montage, de programmation, de maîtrise d’œuvre et de construction, afin de supprimer les intermédiaires en soutenant une seule entité responsable (une coopérative d’habitants) avec une mission d’Assistance Technqiue à Maitrise d’Ouvrage, renforçant ainsi la confiance des investisseurs et des acquéreurs. PHARD va donc explorer cette hypothèse de montage en s’appuyant sur le retour d’expérience des projets démonstrateurs et en mobilisant l’expertise croisée d’acteurs professionnels, académiques et institutionnels.
La cible prioritaire est le mouvement des coopératives d’habitants, très marginalisé dans les politiques de logement social des dernières années.
Ce montage qui implique une innovation institutionnelle et financière est adossé au dispositif mis en place par le programme 100 000 logements et ses acteurs clé : la DGCH, le Fonds de l’Habitat Social, la Banque de l’Habitat du Sénégal, le FONGIP, la SAFRU, seront mobilisés en fonction des configurations, toujours dans le cadre de l’agrément du programme 100 000 logements.
